土地增值税的税收优惠包括哪些

一、以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不征收土地增值税

根据《ca888亚洲城》第二条规定,以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不属于土地增值税的征收范围。根据《ca888亚洲城》(财税字〔1995〕48号)第四条规定,细则所称的“赠与”是指如下情况:

(一)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

(二)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。

二、销售普通住房增值率未超过20%免征土地增值税

根据《亚洲城YZC88》、《ca888亚洲城》的规定,纳税人建造普通标准住宅出售,其增值率未超过20%的,免征土地增值税。普通标准住宅,是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。根据《ca888亚洲城》(国办发〔2005〕26号)的规定,普通标准住宅应同时满足:住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套建筑面积在120平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市对普通住房的具体标准可以适当上浮,但不超过上述标准的20%。

前两个条件比较容易得到确认。现在问题出在第三个条件的认定上:即实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2(1.44)倍以下。但是现在绝大部分地县级税务机关却没有此项“同级别土地上住房平均交易价格”的公告或通知可予以参考。对于纳税人既建普通标准住宅又从事其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

三、个人互换住房的免税土地增值税

根据《ca888亚洲城》(财税字〔1995〕48号)第五条规定,对个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税。

四、个人销售住房免征土地增值税

《亚洲城YZC88》(财税〔2008〕137号)的规定,对个人销售住房暂免征收土地增值税。即个人销售的住房,不论是普通住房还是非普通住房,不论首套住房还是两套及两套以上住房,均免征土地增值税。

五、因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税

因国家建设需要,被政府依法征用、收回的房地产取得的补偿收入免征土地增值税。根据《亚洲城YZC88》第八条规定,因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《ca888亚洲城》第十一条进一步规定,所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产,是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。符合上述免税规定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税。